Un maggiore attenzione politica avrebbe meritato, da parte delle amministrazioni comunali di centrodestra, l'edilizia convenzionata. Il fine dell'edilizia convenzionata è quello di soddisfare i bisogni abitativi di fasce speciali non agiate di cittadini. In sintesi l'edilizia convenzionata comprende quelle aree espropriate dal Comune di Molfetta e assegnate, tramite gara di asta pubblica, ad imprese edilizie che ne acquistano la cessione in proprietà e vi costruiscono palazzine, in conformità dello “Schema tipo di contratto relativo agli interventi edilizi” (convezione) e del “Disciplinare delle caratteristiche minime per la realizzazione delle unità edilizie”, i cui alloggi sono venduti e locati ai cittadini che, a seguito di domanda, sono stati inseriti in apposite graduatorie comunali. Nota degna di essere rimarcata è che tale procedimento amministrativo non prevede alcun finanziamento pubblico, per cui l'assegnatario acquirente deve contare esclusivamente sulle proprie disponibilità economiche. Già nell'anno 2006, diversi cittadini “aventi diritto all'acquisto” scrissero al Comune comunicando il loro disappunto per la modalità di pagamento del costo dell'alloggio, che all'epoca pare costasse complessivamente 150.000,00 euro, perché non prevedeva la possibilità di contrarre il mutuo ipotecario, ponendo i ricorrenti nelle condizioni di rinunciare all'acquisto dello stesso. Tali comunicazioni, per quanto è dato sapere, sono rimaste prive di riscontro istituzionale, considerato che il consiglio comunale non è stato investito della questione al fine di apportare al contratto (convenzione) una modifica che consentisse la possibilità di contrarre il mutuo ipotecario. Così si è verificato che molti cittadini assegnatari, chiamati ad acquistare l'alloggio, hanno dovuto rinunciare all'acquisto (sarebbe emblematico conoscerne l'entità). La motivazione di tali rinunce risiede nell'articolo 10. del contratto (convenzione) approvato con deliberazione giuntale n.316 del 1 giugno 2000 dal Comune di Molfetta che impone: “ ……… L'acquirente, individuato dal Comune, dovrà, all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare, versare il 10% dell'importo finale del costo dell'alloggio. ........... Il prezzo di vendita a metro quadro, così come determinato in sede di approvazione del Verbale di assegnazione dell'U.E., sarà pagato dall'acquirente secondo una rateazione pattuita tra le parti nel contratto preliminare, i versamenti dovranno, avvenire esclusivamente a mezzo bonifico bancario. In mancanza di accordo specifico si procederà al pagamento, sempre a mezzo bonifico bancario, per stati di avanzamento e secondo la seguente rateazione fino l'importo massimo del 95% del prezzo concordato: - Prima rata pari al 10 % dell'importo finale del costo della casa, da versare all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare.................; - Seconda rata pari al 5% ultimazione delle fondazioni ; - Terza rata pari al 10 % copertura secondo piano; - Quarta rata pari al 10% copertura quarto piano; - Quinta rata pari al 10% tompagnature e tramezzature; - Sesta rata pari al 10% intonaci interni ed esterni; - Settima rata pari al 20% ultimazione fabbricato; - Ottava rata pari al 10% sistemazione esterna (piazzali e verde); - Nona rata pari al saldo al verbale di consegna. Non saranno consentite vendite a prezzi superiori a quelli derivanti dall'applicazione del prezzo, a metro quadro, offerto in sede di gara, degli oneri aggiuntivi (oneri per la sicurezza, spese tecniche, imprevisti ed oneri finanziari, prospezioni geognostiche, IVA 10% su importo complessivo, IVA 20% su spese tecniche e relazioni geognostiche,) e del costo di acquisizione dell'area e del contributo oneri di urbanizzazione. Orbene, con delibera consiliare n.108 del 18 aprile 2002, cioè dopo due anni dall'approvazione dello schema di contratto (convenzione), il Consiglio Comunale ha approvato i “Criteri di Assegnazione delle Aree da concedere per Edilizia Sovvenzionata, Edilizia Agevolata ed Edilizia Convenzionata”, il cui testo allegato, al punto 6.2), impone: “Aggiudicazione della U.E., secondo il criterio dell'asta pubblica con aggiudicazione provvisoria dell'appalto ai sensi dell'art. 21 , comma 1 – bis della legge 109/94 e successive modificazioni e della determinazione assunta dall'Autorità per la vigilanza sui lavori pubblici in materia di offerte in ribasso anormalmente basse pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 24 del 31/12/2000, con offerta “chiavi in mano”, avente a base d'asta il costo globale di intervento per ciascuna U.E. secondo i parametri di costo fissati dal CER o dalla Regione Puglia ad esclusione degli oneri accessori (costo suolo, oneri urbanizzazione, oneri di allacciamento). Appare evidente la volontà politica del Consiglio Comunale che ha stabilito che l'offerta che l'impresa dovrà effettuare è “chiavi in mano”, cioè l'impresa assegnataria dovrà edificare la palazzina considerando che al costo globale di intervento dovrà aggiungervi gli oneri accessori (costo suolo, oneri urbanizzazione, oneri di allacciamento), che costituiscono gli unici oneri aggiuntivi come impone il punto 6.4) del testo allegato. Avendo disposto il Consiglio Comunale che l'offerta è “chiavi in mano”, dovrebbe desumersi che l'impresa assegnataria dovrà procedere alla edificazione della Unità edilizia con proprie disponibilità economiche ed effettuarne la vendita a completamento della stessa, così da consentire all'acquirente il mutuo ipotecario. Appare anche logico che il contratto (convezione) approvato dalla giunta comunale il 1 giugno 2000 relativo all'articolo 51 L.865/71 sia superato dal succitato deliberato consiliare, ma non pare che la deliberazione della Giunta Comunale n. 197 del 14.5.2004, che ha “Ritenuto dover estendere al P.d.Z. 167 e, per l'effetto, riapprovare lo schema di contratto e di disciplinare approvati con la citata deliberazione di G.C. n.316/00”, ne abbia tenuto debito conto (ma questo è un capitolo a parte di cui ci occuperemmo in seguito). Né può farsi valere l'imposizione della rateazione a stati di avanzamento in quanto, se tra l'impresa edile e l'assegnatario intercorre un rapporto di natura privatistica, così come afferma l'assessore all'Urbanistica Pietro Uva “(n.d.r.: Il Comune) Non ci può entrare, perché è un rapporto privatistico” nella risposta all'emendamento proposto al punto 6.6. dal consigliere comunale Corrado Minervini, vedi verbale della deliberazione consiliare n.108 del 18.04.2002, il Comune non avrebbe potuto prevedere alcuna rateazione del pagamento per stati di avanzamento, anche “in mancanza di specifico accordo”, una condizione questa di cui non si comprende il legittimo interesse pubblico, e comunque illegittima dovendo l'accordo tra l'impresa e l'assegnatario, in ogni caso, essere concordato tra le parti e non imposto dalla pubblica amministrazione. E' verosimile che l'impresa assegnataria, in conformità a quanto impone l'art. 10 della convenzione, non ha interesse a definire un'accordo specifico diverso dalla rateazione per stati avanzamento che appare la più conveniente forma di pagamento, di largo uso nel mercato edilizio privato. Naturalmente tale consuetudine, assurta a regola, costituisce una anomalia tutta molfettese che non si registra nei Comuni viciniori, nei quali l'alloggio posto in vendita è, quasi sempre, già edificato o in via di ultimazione ed è la stessa impresa edile a favorirne il mutuo ipotecario. La siffatta rateazione di pagamento, in pratica, consente all'impresa edile di costruire la palazzina con la disponibilità economica derivante dagli acconti versati, per stati di avanzamento, dagli assegnatari acquirenti, e, considerato che il prezzo di vendita oggi richiesto dalle imprese si aggira complessivamente tra i 170.000,00 e i 180.000,00 euro, comprensivi di oneri aggiuntivi, che andrebbero resi “trasparenti”, su una Unità Edilizia di dieci appartamenti, l'impresa assegnataria dispone per ogni stato di avanzamento di una considerevole somma che gli consente, di edificare gli alloggi, le autorimesse e il piano commerciale che resta di sua proprietà (art.2 della Convenzione, ma questo è un capitolo a parte di cui ci occuperemmo in seguito). Ma tale modalità di pagamento, impone una disponibilità economica dell'acquirente che, nella fattispecie, in larga parte non v'è, per la natura stessa dell'edilizia convenzionata che si rivolge a fasce non agiate di cittadini (famiglie numerose, reddito più basso, ecc.), che non possono acquistare in edilizia privata e che di certo non dispongono di redditi elevati. Se la “piazza” di Molfetta è di per se stessa anomala, è questa una città dove le imprese edili, anche quelle improvvisate, sono abituate a vendere sulla “carta” gli alloggi da realizzare, così assumendo grosse risorse economiche prima ancora dell'inizio dei lavori, tale anomalia non doveva essere trasfusa dall'amministrazione comunale in un contratto (convenzione) che regolamenta il rapporto tra la pubblica amministrazione e l'impresa assegnataria: così operando il Comune si è assunto non poche responsabilità politiche. Appare evidente che l'impostazione politica data al procedimento amministrativo non tutela il cittadino acquirente in quanto non gli consente di stipulare il mutuo ipotecario, per il quale è necessario l'avvenuta edificazione dell'alloggio, ma favorisce le imprese assegnatarie, che non solo sono avvantaggiate dal sistema di pagamento “a stati di avanzamento”, ma anche possono corrispondere il costo per le opere di urbanizzazione in quattro rate, di cui tre semestrali senza interessi (art.4, lett.b). V'è anche che il Comune dichiara di rinunciare espressamente alla iscrizione della ipoteca legale sul bene trasferito, nonché sul relativo fabbricato costruito sul suolo stesso, vedi art.2 del contratto (convenzione), che dovrebbe agevolare l'assegnatario acquirente, e non altri, nel ricorso al mutuo ipotecario. E allora è giusto che i cittadini rinunciatari si chiedano: “Ma che edilizia convenzionata è mai questa se non mi consente di acquistare l'alloggio ???”. Di certo chi ha fatto domanda per l'acquisto di una abitazione in edilizia convenzionata, lo ha fatto a seguito della deliberazione consiliare n. 108 del 18.04.2002, e del conseguente bando pubblico, per cui è legittimo che gli “aventi diritto all'acquisto” hanno il diritto di conoscere: - se il costo complessivo dell'alloggio di euro 180.000,00, è corrispondente a quello stabilito dalla normativa regionale e dal Contratto (convenzione) per la realizzazione dell'Edilizia residenziale convenzionata; - se è legittimo e lecito che si versi al preliminare di vendita un acconto superiore a quello stabilito dalla convenzione; - se è legittimo e lecito che le imprese assegnatarie debbano realizzare l'alloggio con le anticipazioni economiche imposte, per stati di avanzamento, agli assegnatari acquirenti degli alloggi; - se è legittimo e lecito che si faccia obbligo all'assegnatario acquirente di stipulare un preliminare di vendita per l'acquisto di un alloggio da edificare che non consente il ricorso al mutuo ipotecario. Attendiamo risposte precise e auspichiamo che l'edilizia convenzionata sia sottratta al vorace appetito del business del mattone e alle sue metastasi elettorali, ma questo è un capitolo a parte di cui ci occuperemmo in seguito.
Autore: Francesco Altomare