Casa: via ai cantieri per le cooperative e la convenzionata, ma non per l'Iacp
INCHIESTA - Grazie al vituperato e deriso “ex art. 51” l'edilizia si muove, però salgono i prezzi dei materiali
Tempo c'è voluto, ma alla fine la “stagione delle gru” sembra iniziata. Prima o poi doveva succedere dato che l'amministrazione comunale ha trovato sulle scrivanie: il Piano Regolatore Generale di fresca approvazione regionale, la pianificazione dell'espansione abitativa con il Piano straordinario “ex art. 51” e il Piano di Zona “167”, entrambi elaborati ed addottati dalla precedente amministrazione nel '98.
Piano “ex art. 51”
Pensato dal centrosinistra nell'ottobre '98, questo strumento doveva permettere di realizzare una espansione edilizia senza aspettare l'approvazione regionale del Prg, nei comparti 1-2-3-14-15-16. Tra lungaggini burocratiche (bando, graduatoria delle cooperative, ricorsi vari e verifiche), nuovi vincoli paesaggistici (comparti 1-2-3) e le prescrizioni regionali al Prg (adeguamento comparto 15), il Piano non si è sviluppato con la celerità che si sperava.
Dopo le prime preassegnazioni del Commissario prefettizio (3.5.2001) per i comparti 14 e 16, solo nell'estate 2002 fu approvata la graduatoria definitiva delle cooperative e le relative preassegnazioni per tutti gli altri comparti. Nel frattempo l'amministrazione comunale ha affrontato lo scoglio dell'acquisizione dei suoli da girare poi alle cooperative, perseguendo la strada dell'accordo con i proprietari invece dell'occupazione d'urgenza, che in passato ha generato a contenziosi legali perdenti per le casse comunali (debiti fuori bilancio miliardari) e per le cooperative assegnatarie. Una scelta che se da un lato mette al riparo le cooperative da contenziosi lunghi ed incerti, dall'altro i prezzi spuntati dai proprietari superano di gran lunga quelli praticati nelle altre città della Puglia anche più grandi di Molfetta. I prezzi stimati al mq sono 43,05 euro per il comparto 14 e 39 euro per il 16, mentre per i comparti 1-2-3 e 15 è di circa 41 euro comprensivi di sovracostruzioni esistenti e spese varie. Bisogna dire che stiamo parlando cooperative con diritto di proprietà, mentre nel passato il diritto di superficie ha consentito di acquisire le aree a prezzi veramente popolari.
I passaggi
La procedura è la seguente e sarà analoga anche per il Piano “167”: fissati i prezzi dei suoli, le cooperative assegnatarie versano le somme che vengono accantonate dal Comune per gli indennizzi. Per le cooperative si apre la fase progettuale che si conclude con la sottoscrizione della Convenzione, che sancisce l'assegnazione materiale dei suoli. Successivamente solo dopo aver versato le somme per le urbanizzazioni viene rilasciata la licenza edilizia. Inoltre, alle cooperative viene chiesta una fideiussione come impegno a costruire, che salgono a due nel caso si opti per il versamento dilazionato per le opere di urbanizzazione.
Allo stato attuale hanno cantierizzato le tre cooperative (Mina, Casa Ridente e Orchidea B) e la convenzionata nel comparto 14, tre delle quattro previste e la convenzionata nel 16 (Ursus, Rosso e Cairoli), per i comparti 1-2 e 3, sono 11 le cooperative in attesa della licenza edilizia, mentre tutte le altre sono in procinto di sottoscrivere la Convenzione. Manca all'appello l'edilizia sovvenzionata (Iacp), ma per il resto il Comune ha acquisito tutte le aree del Piano e quindi i tempi della costruzione delle nuove case, secondo il Comune, sono ora nelle mani delle cooperative e delle imprese.
Costi più alti
Bisogna dire che alcune cooperative nel giro di pochi mesi si sono trovate di fronte ad una situazione inaspettata: la crescita esponenziale dei prezzi dei materiali di almeno il 20%, sballando ogni ipotesi preventiva. Infatti, da una forchetta del costo finale dai 130-150 mila euro, ancora non si è concluso nulla e già il tetto si è alzato ai 170mila euro. Inoltre non avendo visto partire le opere di urbanizzazione primarie (acqua, fogna e allacciamenti elettrici), già pagate e promesse contestualmente alle costruzioni delle palazzine, esse temono che si verifichino le situazioni del passato: nuovi rioni abitati, ma senza servizi.
Su questo punto l'assessore Uva ha assicurato che ciò non succederà, che i progetti sono pronti e che nel giro di qualche settimana dovrebbero partire i lavori per le urbanizzazioni primarie per i comparti 14-15 e 16.
Francesco del Rosso
Comparto T+1+2 T+2 T+3 T+1+4 T+4 T+5
Schiera Totale appart.
1 6 (6) 2 (8) 2 (10) 1 (10+2) 84
2 2 (4) 2 (6) 1 (9 +1) 30
3 4 (6) 3 (8) 1(10+2) 60
14 3 (10) 30
15 11 (10) 110
16 4 (8) 32
totale 2 (4) 12 (6) 2 (8) 6 (8) 13 (10) 3 + 1* 356
* Cooperativa con 5 villette sparse nei comparti 1-2-3
PRG, il Piano dei Servizi può attendere, dalla Regione stop alle deroghe
L'espansione residenziale non è il solo aspetto rilevante del Prg, che è lo strumento di pianificazione territoriale all'interno del quale vengono individuate le aree abitative, produttive, turistiche e del terziario. Negli ultimi mesi è salita di tono la polemica politica tra maggioranza e opposizione, con l'aggiunta delle rumorose esternazioni pubbliche di Lillino Di Gioia.
Pomo della querelle, l'assenza di un Piano dei Servizi che doveva essere approntato dall'amministrazione comunale entro 180 dall'approvazione regionale del Prg: aree verdi, scuole, uffici pubblici e anche tutte le attività che producono beni e servizi artigianali, commerciali, bancarie, turistiche-alberghiere, culturali, religiose, socio-assistenziali, sanitarie, e tutto ciò che eleva qualitativamente la vita delle persone e della città.
Per Lillino un'inadempienza al limite del dolo, se collegata alla varie e troppe proposte di varianti presentate al Comune attraverso lo strumento della “Conferenza dei servizi”, un organismo costituito dai soggetti pubblici e privati interessati, che si esprime sulla proposta di variante su cui deve dire la parola finale il Consiglio comunale.
In pratica, si è paventato il rischio di far costruire le strutture dei servizi dove non era previsto e di lasciare vuote le aree previste, premiando alcuni a danno di altri.
L'assessore al Territorio Pietro Uva ha dichiarato a “Quindici”: “Le aree per i servizi localizzate dai piani “ex art. 51 “ e “167” non sono state toccate. L'amministrazione può essere criticata per non aver tipizzato ulteriormente le aree, ma la nostra è una scelta lineare, altro che dolo. Intendiamo sviluppare un piano dei servizi corrispondenti alle esigenze reali dei cittadini residenti, attraverso un metodo partecipativo. In passato si sono elaborati piani rimasti sulla carta, oppure si sono programmate e realizzare opere rivelatesi poi inutili e costose”.
In attesa di vedere come si realizzerà questo metodo partecipativo, sulla questione delle deroghe al Prg, la Regione con la deliberazione 2226 del 23.12.2003, riguardante gli indirizzi in materia urbanistica, ha spazzato via ogni avventata interpretazione. L'estate scorsa il sindaco Tommaso Minervini aveva cercato di portare in Consiglio comunale, senza però riuscirci, la proposta di un atto di indirizzo più volte sollecitato dalla sua maggioranza su tutta la materia. Nell'atto che si voleva sottoporre al Consiglio comunale, si intendevano consentire iniziative imprenditoriali al di fuori della pianificazione prevista dal Prg, attraverso l'istituto della “Conferenza dei servizi” ai sensi del D.P.R 447/98, che prevede due condizioni: che non ci siano aree disponibili o che siano insufficienti per un determinato tipo d'insediamento.
Per il sindaco il fatto che i suoli previsti dal Prg non potevano essere immediatamente utilizzabili, per la mancanza di piani particolareggiati, faceva scattare le condizioni di “non utilizzabilità”. Secondo questa interpretazione estensiva ogni proposta di variante in mancanza di una programmazione puntuale era opportuna e legittima. A metter la parola fine ci ha pensato la Regione che ha sancito il rispetto rigoroso delle condizioni per le deroghe e l'inammissibilità di altre applicazioni estensive o analoghe.
Insomma, per il sindaco & C., com'era prevedibile, un altro buco nell'acqua.
F. d. R.