Casa, il dramma continua: dall'illusione alla delusione

15 giugno 2005

Un miliardo di vecchie lire per un appartamento di novanta metri quadri in centro. Non stiamo parlando di Bari o di Lecce, ma più semplicemente di Molfetta, che ancora oggi soffre un mercato dell'immobile con prezzi esorbitanti, tanto da spingere centinaia di nostri concittadini ogni anno a trasferirsi in città limitrofe, come Giovinazzo o Bisceglie. L'inchiesta che segue è una indagine esclusiva di “Quindici” e non vuole essere una “caccia alle streghe”, ma più semplicemente una “fotografia” della situazione del mercato immobiliare a Molfetta, per capire qual è la situazione attuale e quali sviluppi potrebbero esserci in futuro. Il mercato dell'immobile a Molfetta: bassa offerta e prezzi alle stelle Il mercato molfettese è storicamente uno dei più cari del circondario e oggi presenta prezzi molto vicini a quelli di Barletta, una città molto più grande, turisticamente più appetibile e candidata ad essere il futuro capoluogo della sesta provincia. Fino ad una trentina di anni fa, i marinai e gli emigranti portavano ricchezze nel circuito economico della nostra città, avendo come sbocco l'acquisto del bene-casa. Questo flusso di denaro portava ad un innalzamento progressivo dei prezzi degli immobili a Molfetta. Oggi, nonostante il radicale cambiamento del tessuto economico e sociale della nostra città, i prezzi si mantengono elevati soprattutto a causa della bassissima offerta immobiliare. “Molfetta è un cantiere a cielo aperto”. Era la frase che campeggiava su un manifesto di “Molfetta che Vogliamo”, movimento politico vicino a Franco Visaggio, ma a differenza di quanto qualcuno vuol far credere, tutte le gru che sormontano la nostra città non serviranno a far abbassare i prezzi degli appartamenti. E' la stessa illusione che, fra la fine degli anni Ottanta e l'inizio degli anni Novanta, si diffuse tra i cittadini di Molfetta quando si sbloccarono il Lotto 2, la zona 167 e il quartiere di fronte all'ospedale; anche allora si credeva che l'offerta sarebbe salita, facendo scendere i prezzi. Quando, in seguito, si iniziò effettivamente a costruire ci si rese conto che una buona percentuale degli appartamenti era già stata venduta, mantenendo comunque basso il numero di appartamenti liberi immessi sul mercato privato. In quello stesso periodo, in meno di dieci mesi, i prezzi delle case salirono del 30%. Oggi un' impennata dei prezzi così forte sarebbe improbabile, ma solo perché i prezzi degli appartamenti a Molfetta sono già ai massimi storici ed esiste comunque un limite fisiologico del mercato. “Ci sarà certamente una ripercussione al rialzo sui prezzi – ci ha spiegato Domenico Corrieri, agente immobiliare e membro della Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip) – ma c'è anche il rischio che si continuino ad acquistare fuori Molfetta tipologie di appartamenti diverse da quelle richieste”. Bisogna considerare, comunque, che solo negli ultimi tre anni, i prezzi sono saliti del 40%, tanto da meravigliare gli stessi operatori del settore, e probabilmente continueranno a salire nei prossimi anni, soprattutto alla luce della carenza di appartamenti di qualità presenti oggi sul mercato. Facendo un sondaggio fra le varie agenzie immobiliari di Molfetta, si giunge alla conclusione che per un appartamento di media qualità, che non richieda particolari lavori di manutenzione e con una superficie utile di novanta metri quadrati, non si spende meno di 250mila euro. Dai sondaggi svolti emerge, inoltre, che i prezzi degli appartamenti in periferia sono inferiori appena del 35-40% rispetto a quelli degli appartamenti in centro, quando normalmente gli appartamenti periferici costano meno della metà di quelli centrali. Dunque le gru che costellano il cielo molfettese serviranno a ben poco per chi vuole comprare casa in città, anche perché gli edifici in fase di completamento sono quasi tutti delle cooperative. Ma partiamo dall'inizio.

Il Piano Regolatore e i comparti di espansione Il Piano Regolatore al quale sono legate le zone di espansione e di completamento è quello approvato durante la gestione del Commissario Prefettizio, alla vigilia delle elezioni del 2001. Secondo quanto stabilito dal Piano, si sarebbero dovuti costruire 13mila vani, ovvero 4mila e 500 appartamenti, corrispondenti al fabbisogno dell'edilizia residenziale molfettese per il quindicennio 2001/2016. Nel giro di quattro anni, durante i quali si è passati dalla pianificazione all'edificazione dei vani, è stato esaurito quasi completamente il fabbisogno di un quindicennio. Il che renderà difficile il calmieramento dei prezzi di mercato, visto che per far scendere i costi degli appartamenti è necessario che l'offerta sia superiore alla domanda. Una prospettiva improbabile soprattutto alla luce della previsione di rientro di cittadini molfettesi fatta dell'amministrazione comunale. Sviluppo irregolare dei comparti di espansione e di completamento La realizzazione del Piano regolatore generale del 2001 mostra alcune anomalie, perché i vari comparti di espansione e di completamento presentano uno sviluppo irregolare. L'edilizia pubblica e quella privata, infatti, non si sono sviluppate in maniera sinergica e oggi si presentano edifici di edilizia pubblica (quelli delle cooperative, ndr) quasi ultimati o ad uno stadio avanzato di costruzione, mentre gli edifici di edilizia privata stentano a “venire su”. “Credo che l'amministrazione comunale avrebbe dovuto verificare lo sviluppo dei singoli comparti prima di procedere – spiega l'ing. Michele Sasso, operatore del settore ed ex consigliere comunale del PDS, che partecipò alla stesura del primo piano regolatore della precedente gestione di centrosinistra presieduta da Guglielmo Minervini – invece c'è stata una vera e propria corsa alla concessione dei suoli e quindi oggi tutta la volumetria privata viene gestita dai costruttori” “C'è sicuramente un certo timore a immettere subito sul mercato la quota di edilizia privata – aggiunge Sasso – perché questa quota andrebbe a calmierare i prezzi del mercato che invece, allo stato attuale, si mantengono alti”. In pratica si continua con la assurda politica del “razionamento” che ha fatto lievitare i prezzi favorendo la lobby dei costruttori, veri detentori del potere nella città. In sostanza il mercato molfettese dell'immobile offre ancora pochissimo a chi non è nelle cooperative o a chi non ha fatto i cosiddetti “acquisti su carta”, cioè l'acquisto di un appartamento prima della sua realizzazione. Secondo alcune indiscrezioni, inoltre, ci sarebbero alcuni edifici “fuori quota”, ovvero più alti o più bassi rispetto a quanto previsto dai piani di attuazione, e che si troverebbero già al centro di contenziosi che congelerebbero i lavori di realizzazione di alcune palazzine. Ma chi doveva controllare? “Effettivamente è mancato il controllo del Comune nello sviluppo dei comparti di espansione e di completamento – ha commentato l'architetto Lazzaro Pappagallo, dell'Ufficio Tecnico Comunale – la velocità con cui si è esaurito il fabbisogno edilizio dei prossimi anni potrebbe influire negativamente sul mercato”. Vito Piccininni vito.piccininni@quindici-molfetta.it