Riceviamo e pubblichiamo alcune considerazioni dell'ex assessore all'urbanistica, Franco Cives (Comunisti italiani), sulle scelte amministrative del centro-destra in materia di edilizia residenziale
ERP…senza terra: senza suoli da assegnare non si costruiscono case.
La giunta di centro sinistra, quando il suo percorso amministrativo nel settembre 2000 venne interrotto, aveva già avviato gli atti propedeutici all'esproprio dei suoli ricadenti nei comparti ex art. 51. Tecnici esterni all'ufficio (incaricati previo bando) avevano già redatto i verbali di consistenza dei suoli da espropriare.
Era stato disposto di richiedere alle cooperative vincitrici dei bandi di assegnazione dei suoli, il versamento dell'ottanta per cento del presumibile costo di esproprio. In questo modo, corrispondendo subito agli espropriati la dovuta indennità, si sarebbero evitati, a beneficio delle cooperative, i costi della occupazione di urgenza dei suoli. Il proprietario espropriato sarebbe stato messo nelle condizioni o di accettare il prezzo offerto, o di proporre opposizione, con il rischio in caso di sua soccombenza, di vedersi decurtata del quaranta per cento la somma offerta, secondo legge.
Erano poi già state individuate, e sempre tramite bando pubblico di gara, anche le imprese costruttrici che avrebbero dovuto realizzare case in regime di edilizia convenzionata, nei comparti ex art. 51, numero 14, 15 e 16.
Quindi, al mese di settembre 2000 (caduta della giunta Guglielmo Minervini) vi erano tutte le condizioni per avviare la fase esecutiva (le gru) dei sub comparti destinati all'edilizia residenziale pubblica e ricadenti nell'art. 51.Subentrata la gestione commissariale, pur nel rallentamento dei tempi prefissati dalla giunta uscente di centro sinistra, a maggio 2001, le cooperative richieste degli oneri di esproprio versarono al Comune circa complessivi Lit. 1.300.000.000.
E' passato un anno e mezzo alla caduta della giunta di centro sinistra, e un anno dall'insediamento della giunta di centro destra. I soggetti attuatori dell'edilizia ERP (cooperative ed imprese) sono pronti da tempo, ma non possono avviare alcuna costruzione.
Infatti, il Comune non ha ancora un metro quadrato di suolo da assegnare alle cooperative o alle imprese: le nozze non si fanno con i fichi secchi, ma neppure l'edilizia pubblica può realizzarsi senza suoli.
E' avvenuto che l'iter dell'occupazione dei suoli, che doveva essere contestuale ai versamenti delle cooperative è stato bloccato. Ed è così che, al suo insediamento, il centro destra assegnava ai proprietari dei suoli “novanta giorni” per cedere bonariamente le aree, trascorsi i quali l'amministrazione avrebbe proceduto all'esproprio (lettera persino pubblicata sui giornali locali).
Inutile dire che il termine è trascorso inutilmente e vanamente. Con colpevole inerzia, la giunta di centro destra non ha neppure riavviato, a tutt'oggi, la procedura di esproprio dei suoli, via maestra, per legge, per la Pubblica Amministrazione, per acquisire i suoli vincolati ad uso pubblico. E, mancando una procedura di esproprio, è tecnicamente impraticabile la stessa cessione bonaria dei suoli, pure certamente auspicabile, ma che è uno dei modi possibili di conclusione dell'iter espropriativo.
La giunta di centro destra cerca di mascherare la propria inerzia amministrativa giustificandola con la necessità di adeguamenti tecnici e legislativi agli atti già esistenti. Però, questa attività di adattamento (peraltro fisiologica nella attuazione di un piano) non era di impedimento all'esecuzione dei procedimenti espropriativi. La verità è che, sul piano politico, l'inerzia della destra contiene l'implicita accettazione della pretesa della rendita fondiaria e di una parte di costruttori e di professionisti locali, di fare avviare l'edilizia residenziale pubblica solo dopo, o al più in contemporanea, alla realizzazione dell'edilizia privata. Il motivo è ovvio: le regole del mercato, gli indicatori del costo casa, devono essere pilotate dall'edilizia privata.
Questo era il senso del furibondo ostracismo all'art. 51, che i detrattori hanno motivato per l'assenza di certezze edificatorie per il sub comparto destinato all'edilizia privata, in mancanza di approvazione del piano regolatore. Il PRGC è stato approvato oramai da un anno, ma, l'ostracismo all'avvio anticipato della edilizia residenziale pubblica permane più forte di prima.
La destra naturalmente, oggi paga il prezzo del sostegno irresponsabile dato alla canea contro l'art. 51, pur di affondare la giunta di Guglielmo Minervini. Ora che è al potere, invece, il tanto aborrito art. 51 non è stato rimosso. E gli attuali amministratori si scherniscono dicendo di non volere procedere agli espropri e di volere ricercare la concertazione con i proprietari dei suoli offrendo loro un prezzo di Lit. 65.000/70.000 a mq., pur riconoscendo che i proprietari avevano addirittura rifiutato la proposta della giunta di centro sinistra del prezzo superiore di Lit. 80.000 a mq.. Il centro destra maramaldeggia in un vicolo cieco.
Il vero prezzo pagato dalla collettività ai proprietari dei suoli è stato la sottomissione del Comune al volere di costoro di impedire l'avvio anticipato delle edilizia pubblica rispetto a quella privata; è stata l'acquiescenza prestata a quanti (costruttori e professionisti) impongono ulteriori rendite parassitarie sulla gestione dei comparti, e sul tentativo di manipolazione dell'organico impianto progettuale e di sviluppo urbanistico predisposto per i comparti di espansione dai progettisti del Politecnico.
L'effetto “collaterale” di quella insana polemica politica sostenuta dalla destra contro l'art. 51 e la 167, è stato di colpire profondamente gli interessi della città e di ritardare la ripresa edilizia a prezzi controllati dalla mano pubblica. Così passa il tempo perché nulla cambi. E il Comune è condannato ad attendere che il definitivo assetto degli interessi dei privati consenta, per loro unilaterale determinazione, come e quando avviare l'edilizia pubblica nei comparti.
Mani libere: il ritorno all'antico
Non meno preoccupante dell'inerzia di cui si è detto, è l'attivismo che la giunta di destra dispiega nello stravolgere i criteri di assegnazione dei suoli ERP, alle cooperative ed alle imprese, per la nuova 167.
Va ricordato che, è stato merito della amministrazione di centro sinistra, avere disciplinato con un regolamento ed un bando pubblico la concessione dei suoli PEEP, alle cooperative ed alle imprese, relativamente a piano ERP dei comparti interessati dall'art. 51. Prima, si assegnava a “domanda” o per “anzianità” della cooperativa.
Orbene, il regolamento del centro sinistra (applicato per l'art. 51) per le assegnazione dei suoli alle cooperative, attribuiva a ciascuna richiedente un punteggio che era la media tra due fattori: a) l'anzianità della cooperativa, (però riferita alla decorrenza riconosciuta dalla Prefettura, preposta al controllo delle cooperative edilizie); b) la anzianità dei soci effettivamente interessati al progetto costruttivo messo a bando. Non vi era possibilità di previsione di esiti di graduatorie, perché il dato dell'anzianità era reso da un soggetto terzo (Prefettura), e il dato dell'anzianità dei soci era variabile, avendo la cooperativa facoltà di indicare soci diversi, nei nominativi e nel numero, in rapporto alle diverse tipologie edilizie per le quali faceva domanda. Infatti, la composizione della squadra dei soci (prenotatari e riservisti) poteva essere mutevole in rapporto alle singole tipologie edilizie (villette, fabbricati a due, tre, quattro, cinque piani ecc). Questo impianto, rivelatosi positivo, andava affinato, ma non certamente stravolto.
Invece, la proposta dei criteri formulata dalla amministrazione di centro destra, pur mantenendo la struttura formale del preesistente regolamento, impone un brusco ritorno al passato. Nel dettaglio.
EDILIZIA IN COOPERATIVA
1) L'anzianità della cooperativa viene computata non già dalla data di iscrizione o reiscrizione al Registro Prefettizio delle cooperative, ma dalla data di costituzione della stessa. Con questo meccanismo vi sono cooperative che guadagnano venti anni di anzianità.
2) Viene eliminata la distinzione tra cooperative già assegnatarie in precedenti PEEP, e cooperative mai assegnatarie. Per il regolamento del centro sinistra, la partecipazione al bando delle prime era consentita solo per il completamento della finalità (cioè se erano rimasti iscritti alla cooperativa i soci che non erano stati soddisfatti dalla precedente assegnazione per insufficienza di numero di abitazioni). Queste cooperative già assegnatarie in precedenti PEEP sono state ulteriormente agevolate con il riconoscimento di una anzianità decorrente dalla data dell'atto di assegnazione ai soci dell'abitazione (il regolamento per l'art. 51 prevedeva la decorrenza dell'anzianità dalla data di rilascio del certificato di abitabilità del fabbricato realizzato dalla cooperativa).
3) L'anzianità media dei soci non viene più riferita ad un numero determinato di soci: a) prenotatari, pari al numero delle abitazioni da realizzare; b) riservisti, pari al min. 50% - max 100% del numero dei prenotatari, con diritto di subentro nell'assegnazione in caso di venir meno del socio prenotatario. Il progetto della destra riferisce invece l'anzianità dei soci a tutti gli iscritti della cooperativa alla data del bando, abbiano o meno ancora i requisiti e l'interesse all'obbiettivo casa, ed indipendentemente dall'eventuale sproporzione tra numero di abitazioni assegnabili (max 12) e numero di soci. Il quoziente è quindi riferito alla compagine sociale in se, e non ai soci effettivamente interessati al bando. In astratto, poi, potrebbero non esserci neppure i soci effettivamente interessati alla casa (o comunque a quel bando) e, a questo punto, la cooperativa attingendo dalla graduatoria comunale, si trasformerebbe in impresa di costruzione.
4) L'anzianità convenzionale non è più la media aritmetica tra anzianità della cooperativa ed anzianità dei soci, ma la sommatoria dei due dati. Una variante che va motivata, essendo incomprensibile.
5) Non è più prevista l'assegnazione ai soci dei volumi non residenziali. Ciò ripropone l'esposizione della cooperativa (come è già avvenuto) a pretese ingiustificate da parte dell'impresa appaltatrice per l'acquisizione di detti volumi.
6) Rimane nel vago e senza alcun richiamo normativo il riferimento ai requisiti soggettivi dei soci necessari per partecipare al bando. Vanno invece espressamente richiamati la L. 457/78 e L.R. 8/86 art. 3 e 4; e richiamata espressamente la circolare Min. Lav. Pubblici 1/8/95 n. 3825 che disciplina in modo chiaro i limiti di reddito per soci, le modalità di calcolo degli abbattimenti per le ragioni indicate, le possibilità di partecipazione al bando assicurate a quanti intendono fissare nel comune la propria residenza, nuovamente o per la prima volta ecc, sì come previsto nel preesistente regolamento.
7)
EDILIZIA CONVENZIONATA
1) Nel regolamento proposto, soggetti attuatori possono essere anche imprese non aventi sede legale in Molfetta, e si introduce l'ATI, associazione temporanee di imprese. Così, è possibile che le stesse imprese possano risultare assegnatarie di più unità edilizie, sotto la forma individuale e quella associata.
2) Viene indebolita la posizione contrattuale dell'acquirente perché:
a) non è più prevista la tempistica dei pagamenti da parte dell'acquirente, secondo predeterminati stati di avanzamento, e viene meno la prefigurazione di un contratto preliminare standard;
b) non è più prevista la trascrizione del contratto preliminare (art. 2645 bis cc) da rimettere al Comune entro sei mesi dal rilascio della concessione. Invece, viene previsto che l'impresa invii il preliminare, non registrato, in un tempo differito a “prima della data di ultimazione dei lavori”. Di fatto, il Comune rinunzia alla tutela contrattuale degli acquirenti ed al controllo dell'attività dell'impresa.
c) Il pagamento del prezzo all'impresa con bonifico bancario viene svuotato di senso in mancanza del controllo da parte del Comune delle condizioni contrattali riportate in un contratto trascritto, e conosciuto dal Comune sin dalla sua stipula;
d) Viene alterato il criterio della graduatoria, abolendosi la riserva del 20% degli appartamenti a realizzarsi, di taglio medio-piccolo in favore delle giovani coppie, degli anziani e dei single.
e) Non è più prevista la facoltà per il proprietario del suolo avente i requisiti di legge di realizzare in proprio l'alloggio (il riferimento era ovviamente alle tipologie unifamiliari).
Come si vede, il regolamento proposto per la graduatoria delle cooperative è impostato su un unico decisivo fattore, l'anzianità della cooperativa dalla data della sua costituzione a prescindere dal controllo delle sue vicende sociali. Vengono rimossi i veri protagonisti della ERP, cioè i soggetti che hanno bisogno del bene casa, che, come tali, hanno diritto di autogestire la ERP, anche in ragione della loro rispettiva “anzianità di bisogno”; senza il pedaggio, nell'edilizia cooperativa, del subentro a chi, pur non interessato, chiederà il prezzo della rinuncia.
Il regolamento della convenzionata riassegna al costruttore il ruolo di contraente forte, sottratto ad ogni controllo da parte del Comune, a tutela dell'acquirente, contraente debole. L'imposizione delle variabili contrattuali che fanno lievitare il prezzo fino alla consegna dell'immobile diviene altamente probabile.
Non è irragionevole il rischio che il mercato della Edilizia Residenziale Pubblica, a causa dell'atteggiamento permissivo e di rinuncia del Comune ad esercitare il suo ruolo di direzione e controllo incisivo del piano di edilizia pubblica, venga gestito dai faccendieri delle cooperative e dai costruttori. Gli uni e gli altri sono nelle condizioni di potere gestire i processi di assegnazione o vendita delle abitazioni secondo i criteri del libero mercato e dell'edilizia privata. E non è stato forse questo l'obiettivo di chi ha tenacemente voluto impedire il decollo dell'art. 51 e dell'edilizia residenziale pubblica, in tempi e modalità autonomi dall'avvio dell'edilizia privata?
L'inversione di tendenza è ancora possibile, ma richiede nuove e diverse scelte amministrative.
La cultura di governo del centro sinistra, anche dall'opposizione, continuerà ad essere al servizio della città. Franco Cives