Edilizia, bolla speculativa: troppe case per il mercato di Molfetta
ECONOMIA
Nel 1991 Molfetta contava 66.889 abitanti e cresceva alla media dello 0,22% all'anno: si prevedeva che la sua popolazione nel 2007 sarebbe arrivata a 69.300 abitanti.
Nella redazione del PRG questo dato, insieme ad un numero di vani ritenuto già insufficiente per la popolazione residente, si tradusse nella “previsione di fabbisogno” di 14.400 stanze: più o meno 3.500 nuovi appartamenti.
Oggi Molfetta conta probabilmente poco più di 60.000 abitanti (il censimento del 2001 ne segnala 62.546, ma nel 2002 erano già ridotti a 61.768: sembrano essere circa 600 gli abitanti che lasciano Molfetta ogni anno).
Il rapporto vani/abitanti è passato dallo 0,86 del 1991 allo 0,80 odierno e, se dovesse rimanere inalterata l'attuale dinamica demografica, a completamento del piano tale rapporto si avvicinerà allo 0,65 a fronte di un previsto 0,75.
È opinione diffusa quella secondo cui la realizzazione di tante nuove abitazioni comporterà due fenomeni: il rientro di molti fra i molfettesi che si erano trasferiti nelle città vicine negli anni passati proprio a causa della mancanza di abitazioni adeguate e a prezzi sostenibili e il calo dei prezzi delle abitazioni a causa della nuova grande offerta di case.
Personalmente nutro parecchi dubbi sulla attendibilità di questo scenario.
È evidente intanto che i due fenomeni, se pure si dovessero verificare, si attenuerebbero reciprocamente. Inoltre negli ultimi anni le dinamiche demografiche delle città vicine non registrano più incrementi tali da confermare la tesi del trasferimento.
Infine una osservazione da fare è quella, banale, per cui non esiste un prezzo intrinsecamente elevato per una casa, ma che il valore dell'immobile è invece sempre da riferirsi alla capacità che ha l'economia di sostenerlo: se non fosse così, infatti, nessuno andrebbe ad abitare a Roma o a Milano, per non dire di Londra o Hong Kong.
Il fatto è che i molfettesi non vanno via dalla nostra città semplicemente perché i prezzi delle case sono troppo alti; vanno via piuttosto perché non c'è lavoro. E perché non solo non si possono permettere di affittare o comprare una casa, ma probabilmente addirittura di mangiare.
I molfettesi sono tornati ad emigrare, come nei primi anni del secolo scorso, come negli anni Venti, come negli anni Cinquanta e Sessanta: siamo di fronte ad un fenomeno migratorio potente. Che in realtà forse non era mai cessato mascherato com'era dal fenomeno degli imbarchi e dei insegnanti.
La tabella che segue credo sia sufficientemente eloquente: in essa sono riportati in migliaia di lire quelli che erano nel 1999 i redditi lordi per abitante
MOLFETTA 16.797
Barletta 25.294
Bisceglie 24.909
Trani 23.807
Terlizzi 19.505
Bitritto 16.728
Spinazzola 23.163
Bari 42.001
Si aggiunga a questo il dato drammatico del totale degli occupati: 21,6 % a fronte di una media provinciale che supera il 35%.
Nelle banche molfettesi però ci sono molti soldi. Soldi che non vengono impiegati in loco: (nel 2002 il rapporto depositi/sportelli era a Molfetta di 22,328 milioni di euro a fronte di una media regionale di 18,429: mentre il rapporto impieghi/sportelli era di 14,457 a fronte di una media pugliese di 17.271).
Il quadro che viene fuori è quello di una città la cui popolazione è nettamente spaccata in due: una parte relativamente ricca e una decisamente povera. Ma la parte relativamente ricca si va progressivamente riducendo e sembra che l'acquisto di una casa (a volte di una seconda casa) sia per molti il tentativo estremo di cercare di assicurarsi una sicurezza in un futuro che appare sempre più incerto.
Insomma sembra che il risparmio verrà riconvertito nel mattone da parte di un ceto medio che si sta progressivamente impoverendo e i cui figli sono emigrati o in procinto i farlo.
Lo scenario che mi sembra più probabile è quindi quello di un aumento delle case sfitte, perché non ci sarà l'incontro fra i canoni richiesti e la capacità di spesa, e l'aumento di case sul mercato che resteranno invendute per la stesa ragione: chi vende una casa non è disposto a farlo a prezzi inferiori rispetto a quanto l'ha pagata (e ci sono anche le agenzie immobiliari che hanno un ruolo importante nel tenere alto il prezzo)
Quello che senz'altro si può dire è che l'attuazione di questo piano regolatore è stata una straordinaria occasione persa clamorosamente.
3.500 appartamenti da fare tutti insieme costituiscono uno sforzo enorme per la nostra città: si pensi che a Roma nello stesso periodo di case se ne stanno costruendo 5.000.
Si tratta una mobilitazione di capitale ed energie umane straordinaria che però alla fine avrà provocato solo il trasferimento di soldi dalle tasche di un ceto medio che si sta impoverendo a quelle di costruttori e proprietari terrieri senza che a questo sforzo possa seguire uno sviluppo per la nostra città. I capitali torneranno a dormire nelle banche e ad essere impiegati al nord. Inseguiti dai giovani molfettesi in cerca di lavoro.
Si poteva fare diversamente? Sicuramente sì: provate per esempio ad immaginare se le norme edilizie avessero imposto alti standard di risparmio energetico alle costruzioni. Provate ad immaginare se avessimo imposto la costruzione di palazzine autosufficienti o quasi energicamente, con sistemi di riciclo dell'acqua e dei rifiuti. Avremmo fatto cresce una generazione di operai, tecnici e progettisti nuova che avrebbero trovato sicuramente spazio sul mercato. Ma le case sarebbero costate di più, si obietterà. No, perché il costo maggiore sarebbe stato ricompensato dal risparmio sulle bollette. E quel risparmio avrebbe potuto essere finanziato dalle banche che avrebbero finalmente trovato impieghi nella nostra città.
Senza contare che case di qualità mantengono assai meglio il loro valore negli anni.
Ci troveremo invece tra non molto anche con il grande problema delle imprese e dei 2.000 edili da riconvertire.
Anche se il prezzo delle case a Molfetta negli ultimi anni è salito in maniera sensibilmente inferiore rispetto a quanto non sia accaduto nelle città vicine, sembra che si stiano accumulando molti elementi per far presagire che la bolla speculativa sulle case che contraddistingue la nostra città stia per sgonfiarsi.
Ma badate bene che non sarà un bene per nessuno: basti pensare a chi avrà contratto un mutuo per un appartamento il cui valore potrebbe essere ormai assai inferiore rispetto al debito da ripagare. O a chi ha ricevuto prestiti dando in garanzia immobili. O, comunque, a chi proprietario si ritroverà con un valore del proprio appartamento decurtato.
Ma quando accadrà? Probabilmente quando i nostri figli emigrati in qualche altra parte d'Italia riterranno più utile.
Autore: Antonello Mastantuoni